KALIMANTAN TIMUR — Kenaikan BI Rate sebesar 75 basis poin sejak awal 2026—dari 5,25 persen menjadi 6,00 persen—memacu bank-bank pelat merah menggencarkan promo bunga fixed rendah di tahun-tahun awal kredit. Strategi ini menjadi daya tarik utama bagi masyarakat yang ingin mencicil rumah di tengah suku bunga acuan yang tinggi.
BRI misalnya, melalui program Consumer Expo 2026, menawarkan bunga fixed 1,75 persen untuk tahun pertama. BTN tidak kalah agresif dengan promo 2,65 persen fixed selama tiga tahun di Sales Center. Sementara BCA memberikan bunga 3-4 persen untuk tenor 1-2 tahun, dan Mandiri menyediakan skema fixed berjenjang 6,88 persen untuk tiga tahun pertama.
Untuk rumah seharga Rp625 juta dengan uang muka 20 persen (Rp125 juta) dan plafon KPR Rp500 juta tenor 20 tahun, cicilan bulanan di masa promo sangat bervariasi. BRI menjadi yang termurah dengan angsuran Rp2,49 juta per bulan, disusul BTN Rp2,68 juta, BCA Rp2,92 juta, dan Mandiri Rp3,81 juta.
Namun, kondisi berbalik drastis begitu masa promo berakhir. Setelah bunga floating berlaku di kisaran 11-14 persen, cicilan BRI melonjak menjadi Rp5,16 juta, BTN Rp5,52 juta, BCA Rp5,29 juta, dan Mandiri menjadi yang tertinggi di Rp5,86 juta per bulan. Artinya, angsuran bisa lebih dari dua kali lipat dibanding masa promosi.
Selain bunga, ada sejumlah biaya tambahan yang wajib diperhitungkan. Biaya provisi berkisar 0,5-1 persen dari plafon atau Rp2,5-5 juta untuk KPR Rp500 juta. Belum lagi asuransi jiwa kredit (Rp5-10 juta), asuransi properti tahunan, biaya appraisal Rp500 ribu hingga Rp1,5 juta, dan BPHTB 5 persen dari NJOP yang bisa mencapai Rp15-30 juta.
BTN menjadi satu-satunya bank yang menggratiskan biaya administrasi, appraisal, dan provinsi melalui program Sales Center, memberikan penghematan hingga Rp10 juta bagi nasabah.
Bagi masyarakat berpenghasilan rendah, KPR Subsidi FLPP 2026 menjadi alternatif paling aman dari gejolak bunga floating. Dengan bunga flat 5 persen, uang muka hanya 1 persen, dan harga rumah maksimal Rp185 juta untuk wilayah Jabodetabek, program ini tetap menjadi primadona. Pemerintah menyiapkan kuota 500.000 unit rumah subsidi tahun ini.
BTN, sebagai penyalur FLPP terbesar dengan pangsa 89 persen, menjadi pilihan utama bagi segmen ini. Tenor maksimal 30 tahun juga membuat cicilan bulanan lebih ringan dibanding bank lain yang hanya menawarkan maksimal 20-25 tahun.
Para analis menyarankan calon debitur untuk tidak tergiur semata-mata pada promo bunga rendah. Pastikan rasio cicilan terhadap penghasilan bulanan tidak melebihi 30 persen, terutama saat bunga floating berlaku. Dengan gaji Rp10 juta, misalnya, cicilan ideal maksimal Rp3 juta per bulan—angka yang hanya terpenuhi di masa promo, bukan saat bunga pasar sudah berjalan.